SUPERBONUS 110%: ATTENZIONE AI FINTI A/2

Per usufruire del superbonus del 110% sugli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali, la circolare n. 24/E del 2020 dell’Agenzia delle Entrate richiede che le unità immobiliari di cui si compone il condominio siano adibite a uso abitativo. In particolare, la circolare recita testualmente: "in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengono le spese per le parti comuni. Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio".

Pertanto, se nel condominio prevale la superficie a destinazione residenziale, sono agevolate anche le spese relative alle unità non abitative (ad esempio uffici e negozi); se invece prevale la superficie delle unità a destinazione non abitativa, queste ultime non accederanno al 110% e ricadranno nell'agevolazione dell'ecobonus del 65% e la detrazione del 110% spetterà solo a quelle residenziali.

Tale requisito è stato confermato successivamente dalla circolare 30/E del 2020 al punto 4.4.2.

Come chiarito nella circolare n. 24/E del 2020, la fruizione del Superbonus riguarda unità immobiliari (oggetto degli agevolabili) non riconducibili ai «beni relativi all’impresa» (ex articolo 65 del Tuir) o a quelli «strumentali per l’esercizio di arti o professioni» (ex articolo 54, comma 2, del Tuir). Ne consegue che, la detrazione spetta anche ai contribuenti persone fisiche che svolgono attività di impresa o arti e professioni non riconducibili a predetti “beni” di impresa di cui all’articolo 65 del Tuir o a quelli “strumentali” all’esercizio di arti o professioni di cui all’articolo 54, comma 2, del Tuir. La detrazione spetta anche ai contribuenti persone fisiche che svolgono attività di impresa o arti e professioni, qualora le spese sostenute abbiano ad oggetto interventi effettuati su immobili appartenenti all’ambito “privatistico” e, dunque, diversi:
da quelli strumentali, alle predette attività di impresa o arti e professioni;
dalle unità immobiliari che costituiscono l’oggetto della propria attività;
dai beni patrimoniali appartenenti all’impresa.

La norma stabilisce, inoltre, che tale limitazione riguarda esclusivamente gli interventi realizzati «su unità immobiliari», in quanto i soggetti titolari di reddito d’impresa e gli esercenti arti e professioni possono fruire del Superbonus in relazione alle spese sostenute per interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici in condominio, qualora gli stessi partecipino alla ripartizione delle predette spese in qualità di condòmini (naturalmente solo per gli interventi trainanti e se la maggioranza delle superfici del condomìnio è a destinazione residenziale).

Dalla lettura della circolare, sembrerebbe che le unità immobiliari classificate come A/2 (quindi residenziali) ma di fatto "strumentali" o "oggetto" dell'attività di impresa o arti e professioni, avrebbero diritto al superbonus solamente per gli interventi trainanti (in nessun caso per i trainati) e solo nel caso in cui le superfici ad uso residenziale del condominio siano superiori al 50%.

Pertanto, nello studio di fattibilità, andrebbe analizzata la presenza nel condominio di "FINTI A/2", ossia unità immobiliari urbanisticamente classificate come residenziali ma di fatto utilizzate come uffici. E' il caso, ad esempio dell'appartamento di categoria A/2 locato a professionisti o a imprese ad uso ufficio, o appartamenti di categoria A/2 utilizzati da professionisti come studi professionali. In tal caso rimarrebbe il requisito della destinazione residenziale?

A parere mio, l'uso dell'immobile deve essere compatibile, congruo e in linea con la destinazione d'uso prevista per lo stesso. Il comportamento del condòmino che destina la propria un'unità immobiliare ad uso ufficio mantenendo la categoria A/2, potrebbe essere censurato dall'agenzia delle Entrate sia come un'elusione fiscale per conseguire indebiti risparmi d'imposta ma, nella fattispecie del superbonus, soprattutto come un abuso.

Tali situazioni inoltre sono già a conoscenza dell'Agenzia delle Entrate per la presenza, ad esempio, di un contratto di locazione registrato ad uso ufficio o della comunicazione Iva di inizio attività nell'unità immobiliare di categoria A/2. In tali casi, è moltro probabile, che l'Agenzia riterrà tali unità immobiliari non più residenziali ma strumentali o oggetto dell'attività esercitata.

Per tali supposizioni, il condòmino che di fatto utilizza l'appartamento per la propria attività professionale o di impresa usufruirebbe del credito nella veste di professionista e/o imprenditore. 

A questo punto, consiglierei di essere molto prudenti nel calcolare le superfici a destinazione residenziale e di valutare attentamente se si è in presenza di "FINTI A/2" all'interno del condòminio.

Il ribaltamento della percentuale a favore degli immobili a destinazione non residenziale genererebbe una radicale diminuzione della nascita dei crediti al 110% di tutto il condomìnio. In caso di accertamento, l'Agenzia potrebbe recuperare i crediti goduti dal singolo condòmino del finto A/2 e, a cascata, i crediti goduti da tutti gli altri condòmini che hanno partecipato alle spese in comune solo per gli interventi trainanti (imprese e professionisti) in quanto avrebbero avuto diritto solamente al 65% del credito. Per di più, la mancanza del bonifico parlante richiesto dalla normativa per usufruire del bonus al 65%, potrebbe far venir il requisito della nascita anche del credito sull'ecobonus.